Wie funktioniert Immobilien-Leasing bei Neubauten?
Anhand eines Beispiels wird nachfolgend der Ablauf einer Immobilien-Leasing-Finanzierung dargestellt. Im Zentrum des Interesses steht die Expansiv-AG.
Die Expansiv-AG ist ein expansives mittelständische Unternehmen mit einem Jahresumsatz von DM 95 Mio., einer Bilanzsumme von DM 50 Mio. sowie einem Jahresergebnis von DM 5 Mio.
Die bisher genutzten Räumlichkeiten sind auf Grund des Umsatzwachstums in den letzten Jahren zu klein geworden.
Da Immobilien eine gute Möglichkeit darstellen, stille Reserven aufzubauen, möchte man Zugriff auf das Eigentum haben. Der beauftragte Fachplaner hat ein erforderliches Investitionsvolumen von DM 30 Mio. ermittelt. Ein Grundstück in einem Gewerbegebiet kann man günstig erwerben.
Das vorhandene Eigenkapital (DM 10 Mio.) soll für das weitere Unternehmenswachstum Verwendung finden, daher ist eine vollständige Fremdfinanzierung erforderlich. Die Bilanzsumme würde sich nach Durchführung der Investition auf etwa DM 80 Mio. erhöhen.
Der Wirtschaftsprüfer der AG gibt zu Bedenken, daß sich nach Durchführung der Investition die Eigenkapitalquote von 20 auf 12,5 % reduziert, sich der Verschuldungsgrad erhöht, die Gesamtkapitalrendite sinkt und sich damit das Unternehmensrating verschlechtert. Man entscheidet sich daher für eine Off-balance-Finanzierung im Wege des Immobilien-Leasing.
Die konsultierten Leasinggesellschaften schlagen folgende Immobilien-Leasingkonstruktion vor:
Gegründet wird eine sog. Einzelobjektgesellschaft, welche die Rechtsform der GmbH, der GmbH & Co. KG oder der GmbH & Co. OHG haben kann.
Gesellschafter der Objektgesellschaft ist die Leasinggesellschaft. Eine Beteiligung des Leasingnehmers ist nicht erforderlich.
Die Objektgesellschaft schließt nun mit der Expansiv-AG zwei Verträge ab, den Leasingvertrag und den Ankaufsrechtsvertrag. Die Expansiv-AG wird damit zum Leasingnehmer und zum Ankaufsberechtigten.
Um ein Verfügungsrecht am Gründstück zu haben, schließt die Objektgesellschaft mit dem Grundstückseigentümer den Grundstückskaufvertrag ab.
Die Objektgesellschaft benötigt nun noch eine Refinanzierung. Zu diesem Zweck schließt sie mit einem Kreditinstitut einen langfristigen Darlehensvertrag.
Die Leasingkonstruktion ist nunmehr vollständig. Die Investition kann beginnen.
Wie funktioniert Sale-and-lease-back?
