Beschäftigen Sie sich mit dem Immobilien-Leasing,
werden Sie immer wieder auf einige Fachbegriffe stoßen.
Auf dieser Seite haben wir die wichtigsten aufgeführt.
Ankaufsrecht
Mit dem Ankaufsrecht sichert sich der Leasingnehmer das
langfristige Eigentum an dem Objekt.
Das Ankaufsrecht ist eine Option, die vom Berechtigten
ausgeübt werden kann, jedoch nicht ausgeübt werden muß.
Der Ankaufspreis zum Ende der Vertragslautzeit ist definiert,
als der steuerliche Restbuchwert unter Anwendung der linearen
Abschreibung.
Bei einem Ankauf vor Ende der Vertraglaufzeit entspricht
der Kaufpreis dem Barwert der noch ausstehenden Leasingraten.
Rechenbeispiel: Grundstück: DM 5.000.000
Restwert Grundstück: DM 5.000.000 (wird nicht abgeschrieben)
Ankaufspreis: DM 9.500.000 |
Zur Absicherung des Anspruches auf Erwerb kann das Ankaufsrecht
mit einer Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuches
eingetragen werden.
Zur flexiblen Gestaltung der Finanzierung ist in der Regel die
Vereinbarung vorzeitiger Ankaufsrechtszeitpunkte, z. B. bei
zunächst vereinbarter Vertragslaufzeit von 22,5 Jahren nach 10
und 15 Jahren möglich.
Barwert
Der Barwert berechnet sich als die Summe der abgezinsten noch
ausstehenden Zahlungen. Zur Abzinsung wird in der Regel der Zinssatz
angesetzt, der auch zur Ermittlung der Leasingraten ver-wendet wird.
Baumanagement
Basierend auf den jahrelangen Erfahrungen als Großnachfrager bieten
Leasinggesellschaften bei Neubauten die Dienstleistung Baumanagement
an. Baumanagement hat das Ziel, die Geschäftsführung von allen
Bauherrenaufgaben zu entlasten.
Das Baumanagement kann in Kooperation mit dem vom Leasingnehmer
ausgewählten Architekten/Fachingenieuren erfolgen.
Betriebsvorrichtungen/Mobilien
Der Steuergesetzgeber bezeichnet als Betriebsvorrichtungen/Mobilien alle
- auch fest eingebauten - Gegenstände, die dem im jeweiligen Gebäude
stattfindenden Betrieb dienen. So wird ein Personenaufzug zumeist als
Immobile, ein Lastenaufzug jedoch als Betriebsvorrichtung gewertet.
Zur Vermeidung steuerlicher Mehrbelastungen ist es zumeist notwendig,
daß sich die Objektgesellschaft ausschließlich mit der Vermietung
von
Immobilien befaßt. Die Vermietung von Betriebsvorrichtungen/Mobilien
ist davon zu trennen.
Soweit Betriebsvorrichtungen/Mobilien auch über Leasing finanziert
werden sollen, werden diese zumeist über eine andere Objektgesellschaft,
mindestens jedoch über einen separaten Vertrag (aufgrund der
unterschiedlichen Abschreibungsdauern), finanziert.
Eigentum
Die Objektgesellschaft muß aus steuerlicher Sicht rechtlicher und
wirtschaftlicher Eigentümer des Leasingobjektes sein.
Das rechtliche Eigentum wird definiert durch den Kauf des Grundstücks
bzw. den Erwerb eines langfristigen Erbbaurechts sowie die Erstellung
oder den Erwerb eines Objektes auf diesem Grundstück durch den
Leasinggeber.
Das wirtschaftliche Eigentum - also die steuerliche Zurechnung des
Objektes - wird bestimmt durch die Leasingerlasse des Bundes-
ministeriums der Finanzen.
Für den Leasingnehmer darf kein wirtschaftlich begründbarer Zwang
zum Ankauf des Objektes bestehen.
Erweiterte Kürzung
§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG:
"An Stelle der Kürzung nach Satz 1 tritt auf Antrag bei Unternehmen,
die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz
eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen ... , die Kürzung
um den Teil des Gewerbeertrages, der auf die Verwaltung
und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt."
Satz 5:
"Die Sätze 2 und 3 gelten nicht, wenn der Grundbesitz ganz oder
zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen
dient."
Einkommen-/Körperschaftsteuer
Die Leasingrate stellt in voller Höhe (beim Teilamortisationsmodell
ohne Mieterdarlehen) bzw. zum überwiegenden Teil (beim Teil-
amortisationsmodell mit Mieterdarlehen) Aufwand dar. Somit
wird das Jahresergebnis als Bemessungsbasis für die
Einkommen-/Körperschaftsteuer entsprechend gemindert.
Ist eine Beteiligung des Leasingnehmers an einer Objektgesellschaft
in der Rechtsform einer Personengesellschaft vorgesehen, ist
zusätzlich
noch die Zuweisung des Ergebnisses aus dieser Objektgesellschaft
zu betrachten, da die Objektgesellschaft nicht selbst einkommensteuer-
pflichtig ist. Bei einer Beteiligung des Leasingnehmers wird jedoch
durch den Verkauf der Leasingraten an ein Kreditinstitut zumeist ein
ausgeglichenes Ergebnis erzielt, so daß keine weitere Beeinflussung
der Gewinn- und Verlustrechnung besteht.
Fördermittel
Unternehmen mit einem Umsatz von bis zu DM 1 Mrd. erhalten für
Investitionen Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
Das KfW-Mittelstandsprogramm - Leasing - sowie das KfW-Umwelt-
programm - Leasing- fördern Investitionen, die im Wege des Immobilien-
Leasing durchgeführt werden sollen. Gefördert werden bei
Unternehmen
mit einem Umsatz von bis DM 100 Mio. 75 %, bei Unternehmen mit
einem Umsatz der darüber liegt 66 2/3 % der Investitionen, maximal
aber Gesamtinvestitionskosten ./. Restwert. Bei Sozialimmobilien
(Altenheimen, Krankenhäuser etc.) ist auch eine Förderung durch
das
Sozialprogramm der Deutschen Ausgleichsbank möglich.
Forfaitierung
Unter Forfaitierung versteht man den Ankauf später fällig
werdender
Forderungen, wobei das Delkredererisiko (Ausfallrisiko) mitveräußert
wird.
Forfaitiert werden die Leasingraten i. e. S. sowie die
ggf. anfallenden Mieterdarlehenszahlungen.
Diese Möglichkeit wird im Immobilien-Leasing vielfach genutzt,
um die Dauerschuldproblematik bei der Gewerbesteuer zu vermeiden.
Passiviert wird nun in der Bilanz der Objektgesellschaft nicht mehr die
jeweilige Darlehensrestschuld, sondern eine Nutzungsüberlassungs-
verpflichtung gegenüber dem Leasingnehmer als passiven Rechnungsab-
grenzungsposten. Der Forderungskauf führt somit zu keinem Ertrag.
Er ist als Mietvorauszahlung einzustufen.
Bei Teilamortisationsmodellen ohne Mieterdarlehen verbleibt zum Ende
der Leasingvertragslaufzeit noch ein sog. offener Restwert. Eine Forfai-
tierung dieses Restwertes zum Zwecke der Dauerschuldzinsenvermei-
dung ist nicht möglich. Da die Objektgesellschaft i. d. R. kein Andie-
nungsrecht hat, besteht auch keine Forderung, die forfaitiert werden
könnte. Die Finanzverwaltung sieht darüber hinaus forfaitierte
Rest-
werte als Dauerschuld an.
Gesamtinvestitionskosten
Die Gesamtinvestitionskosten enthalten alle aktivierungsfähigen Kosten
zur Anschaffung/Herstellung des Objektes. Hierzu zählen insbesondere
die Anschaffungskosten des Grundstücks sowie die Herstellungskosten
für das Gebäude. Die Gesamtinvestitionskosten beinhalten auch
sämtliche
Nebenkosten.
Betriebsvorrichtungen im steuerlichen Sinne sind in den Gesamtinves-
titionskosten des lmmobilien-Leasingvertrages nicht enthalten. Für
Betriebs-
vorrichtungen müssen gesonderte Leasingverträge abgeschlossen
werden.
Vielfach bietet es sich aber an, daß Betriebsvorrichtungen vom
Leasing-
nehmer direkt finanziert werden.
Gewerbesteuer
Bei der Gewerbesteuer (Gewerbeertragsteuer) ergibt sich beim Leasing
eine deutliche Entlastung gegenüber einer konventionellen Finanzierung.
Bei einer konventionellen Finanzierung sind die zu zahlenden Zinsen zur
Hälfte dem Gewerbeertrag hinzuzurechnen und erhöhen daher die
Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer.
Objektgesellschaften, die ausschließlich Grund und Boden an Nichtgesellschafter vermieten, kommen in den Genuß der erweiterten Kürzung nach § 9 Abs. 1 Satz 2 GewStG. Dadurch entfällt die Zurechnung der hälftigen Dauerschuldzinsen zum Gewerbeertrag.
Ist der Leasingnehmer an der Objektgesellschaft beteiligt, besteht diese Kürzungsmöglichkeit nicht. Um die Gewerbeertragsteuer dennoch zu optimieren, wird die Objektgesellschaft über den Verkauf der Leasingraten an ein Kreditinstitut (Forfaitierung) die Dauerschulden weitgehend minimieren. Lediglich die Zinsen auf den steuerlichen Restbuchwert des Objektes sind in diesem Fall noch der Bemessungsgrundlage hinzuzurechnen. Gegenüber einer konventionellen Finanzierung ergibt sich weiterhin ein beachtlicher Vorteil.
Grunderwerbsteuer
Bei Sale-and-lease-back-Geschäften, aber auch dann, wenn das Gebäude auf einem Grundstück errichtet werden soll, das sich schon im Eigentum des Leasingnehmers befindet, würde der Übertragungsvorgang Grunderwerbsteuer auslösen. Um diese zu vermeiden, beteiligt sich der bisherige Eigentümer an der Objektgesellschaft. Die gesetzliche Grundlage bildet § 5 Abs. 2 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz).
Investitionszuschüsse
Gemäß Bundestagsdrucksache 13/9992 können geleaste Wirtschaftsgüter grundsätzlich durch Investitionszuschüsse gefördert werden, sofern die Leasingverträge die in dieser Drucksache aufgeführten Strukturmerkmale aufweisen, was in der Regel so gestaltet werden kann..
Leasingerlasse
Für die Bewertung eines lmmobilien-Leasingvertrages sind die sog. Leasingerlasse des Bundesministeriums der Finanzen zu beachten. Diese Erlasse regeln die Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums, also die Frage, ob Leasingnehmer oder Leasinggeber das Objekt zu bilanzieren haben. Der jüngste Erlaß ist der Teilamortisationserlaß vom 23.12.1991.
Aus den Leasingerlassen leitet sich ab, daß die Laufzeit von Immobilien-Leasingverträgen 90 % der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (steuerliche Abschreibungsdauer) nicht überschreiten darf. Bei Objekten, deren Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde, wird eine Nutzungsdauer von 25 Jahren unterstellt. Somit ist eine Vertragslaufzeit von maximal 22,5 Jahren möglich. Bei älteren Objekten muß die bisher angesetzte Nutzungsdauer betrachtet werden.
Neben diesem entscheidenden Kriterium haben weitere Regelungen das Ziel, einen wirtschaftlichen Zwang zum Erwerb des Objektes zum Ende der Vertragslautzeit auszuschließen.
Mietnebenkosten
Während der Laufzeit des Leasingvertrages anfallende Kosten, wie z. B. für Versicherungen, öffentliche Abgaben, Beiträge und Gebühren. Diese werden dem Leasingnehmer in der Regel als Mietnebenkosten in Rechnung gestellt.
Objektgesellschaft
Für die Investition des Leasingnehmers stellen die Leasinggesellschaften eine sogenannte Objektgesellschaft zur Verfügung. Alleiniger Geschäftszweck ist die Errichtung bzw. der Erwerb, die Finanzierung und Vermietung von Immobilien. Diese tritt als Leasinggeber auf und befaßt sich ausschließlich mit dieser einen Investition, daher wird sie auch oft als Einzelobjektgesellschaft bezeichnet.
Hierdurch ist für den Leasingnehmer gewährleistet, daß nicht durch andere Geschäfte der Objektgesellschaft Risiken auftreten, die vom Leasing- nehmer selbst nicht beeinflußt werden können.
Objektgesellschaften werden in drei verschiedenen Rechtsformen gegründet:
GmbH
Bei der GmbH-Lösung ist alleine die Leasinggesellschaft Gesellschafterin der Objektgesellschaft. Es bestehen keine gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen zwischen Objektgesellschaft und Leasingnehmer.
Das GmbH-Modell wird zumeist für Neubauvorhaben genutzt, bei denen keine großvolumigen Grundstücksübertragungen vom Leasingnehmer auf die Objektgesellschaft stattfinden.
GmbH & Co. KG
Bei dieser Form der Objektgesellschaft beteiligt sich der Leasingnehmer als Kommanditist mit bis zu 100 % des Kapitals und der Stimmrechts- minderheit als Teilhafter an einer Personengesellschaft. Hiermit wird erreicht, daß Grundstücke und Objekte annähernd grunderwerbsteuerfrei vom Leasingnehmer auf die Objektgesellschaft übertragen werden können.
Das GmbH & Co. KG-Modell findet hauptsächlich beim Sale-and-lease-back Anwendung oder wenn Grundstücksübertragungen zwischen Leasingnehmer und Leasingnehmer vorgesehen sind.
GmbH & Co. OHG
Diese Variante berücksichtigt die Zuweisung von entstehenden Buchverlusten auf die Gesellschafter. Der Leasingnehmer beteiligt sich hier mit 95 % des Kapitals sowie der Stimmrechtsminderheit als Vollhafter an der Objektgesellschaft. Durch die unbeschränkte Haftung können Buchverluste, die durch die Nutzung von erhöhten Abschreibungen entstehen, dem Leasingnehmer im Verhältnis zu seiner Kapitalbeteiligung zugewiesen werden.
Die Beteiligung ermöglicht dem Leasingnehmer des weiteren, steuerliche Buchverluste aus nicht aktivierten Zwischenfinanzierungskosten zu nutzen.
Zu beachten ist jedoch § 15 a EStG. Sollten die Buchverluste höher als die Kommanditeinlage werden, kann eine entsprechend erweiterte Außenhaftung oder ein höheres Gesellschaftskapital sinnvoll sein.
Refinanzierung
Die Objektgesellschaft wird alle anfallenden Kosten zu 100 % fremdfinanzieren. Dies geschieht - je nach Beteiligungsverhältnissen bei der Objektgesellschaft - über Darlehen oder Forderungsverkauf (Forfaitierung).
Eine Refinanzierung über Darlehen führt bei der Objektgesellschaft zu Dauerschulden und Dauerschuldzinsen, die bei der Gewerbesteuerermittlung zu berücksichtigen wären. Diese Form der Refinanzierung wird deshalb nur dann angewandt, wenn die erweiterte Gewerbesteuerkürzung gern. § 9 Abs. 1 Satz 2 (Gewerbesteuerbefreiung bei Vermietung von Grundstücken und Gebäuden an Nichtgesellschafter) in Anspruch genommen werden kann. Dies ist bei GmbH-, KG- und OHG-Modellen möglich, bei denen der Leasingnehmer nicht an der Objektgesellschaft beteiligt ist.
Sollte doch eine Beteiligung des Leasingnehmers erforderlich sein, so wird die Objektgesellschaft zur Vermeidung von Dauerschulden ihre Forderungen aus dem Leasingvertrag (Leasingrate) an einen Forderungskäufer veräußern. Als Kaufpreis wird die abgezinst Summe der Leasingraten - also beim Tellamortisationsmodell ohne Mieterdarlehen ein Betrag in Höhe der kumulierten linearen AfA, beim Teilamortisationsmodell mit Mieterdarlehen die gesamt Summe - festgesetzt.
Der Leasingnehmer hat bei der Gestaltung der Refinanzierung i. d. R. das volle Mitspracherecht. Dies bezieht sich insbesondere auf den Zeitpunkt der Zinsfixierung und die Bestimmung der Zinsbindungsfrist. Selbstverständlich sind auch beim Immobilien-Leasing die üblichen Zinsbindungsfristen möglich.
Obwohl es sich bei den Immobilien-Leasinggesellschaften zumeist um Bankentöchter handelt, sind Leasinggesellschaft und Leasingnehmer in der Wahl der Refinanzierungspartner frei.
Beste Ergebnisse werden in der Regel erzielt, wenn Leasinggeschäft und Refinanzierung separat ausgeschrieben werden. So hat der Leasingnehmer die Möglichkeit, die flexibelste Leasinggesellschaft mit der leistungsfähigsten Bank zu kombinieren.
Auch Refinanzierungen in Fremdwährungen, beispielsweise Schweizer Franken, sind uneingeschränkt möglich.
Teilamortisationsmodell ohne Mieterdarlehen
Bei diesem Vertragsmodell wird die Refinanzierungsverbindlichkeit während der Vertragslaufzeit in Höhe der kumulierten linearen Abschreibung getilgt.
Die Leasingrate setzt sich zusammen aus Zinsen, Tilgung und Verwaltungskostenbeitrag der Leasinggesellschaft und ist in voller Höhe aufwandswirksam.. Zum Ende der Vertragslaufzeit verbleibt demnach ein offener Finanzierungsrestwert in Höhe des steuerlichen Restbuchwertes, der vom Ankaufsberechtigten bei Ausübung des Ankaufsrechtes als Ankaufspreis liquiditätswirksam zu zahlen ist.
Teilamortisationsmodell mit Mieterdarlehen
Ziel dieses Vertragsmodells ist der liquiditätsneutrale Übergang des Objektes ins Eigentum des Leasingnehmers zum Ende der Vertragslaufzeit sowie eine Erhöhung der Refinanzierungsbereitschaft von Banken. Das wird dadurch erreicht, daß die aufgenommene Refinanzierungs- verbindlichkeit während der Vertragslaufzeit in voller Höhe getilgt wird.
Aufwandswirksam ist jedoch nur der Teil der Leasingrate, der einer Tilgung bis auf den Restbuchwert entspricht. Der darüberhinausgehende Teil ist aufwandsneutral und vom Leasingnehmer als Forderung gegen die Objektgesellschaft zu aktivieren. Diese Forderung - auch Mieterdarlehen genannt - entspricht zum Ende der Vertragslaufzeit dem steuerlichen Restbuchwert auf Basis linearer Abschreibung.
Übt der Ankaufsberechtigte zum Ende der Vertragslaufzeit das Ankaufsrecht aus, so übernimmt dieser das Objekt ohne weitere Liquiditätsbelastung, da lediglich eine Verrechnung zwischen Ankaufspreis und Mieterdarlehen (Aktivtausch) erfolgt. Wird das Ankaufsrecht nicht ausgeübt, ist die Objektgesellschaft verpflichtet, das Mieterdarlehen auszukehren.
Das Mieterdarlehen entsteht ab dem Zeitpunkt zu dem die kumulierte Tilgung die kumulierte Abschreibung übersteigt. Vereinfacht ausgedrückt, wenn die Restverbindlichkeit unter den steuerlichen Restbuchwert zum Ende der Vertragslaufzeit sinkt.
Verwaltungskostenbeitrag
Ertragskomponente der Leasinggesellschaft. Aufwendungen entstehen der Leasinggesellschaft im wesentlichen zu Beginn der Vertragslaufzeit für Akquisition, Beratung, Vertragserstellung etc. Diese Kosten werden in Deutschland auf die Dauer des Leasingvertrages linear verteilt und mit den Leasingraten laufend vereinnahmt. In anderen Ländern, beispielsweise den USA sind einmalige Vergütungen vorab (front-up-fee) üblich.
Objektgesellschaftskosten
Kosten für die beim Immobilien-Leasing üblichen Einzelobjektgesellschaften (Gründung, Handelsregisterkosten, Kosten der Jahresabschlußprüfung, IHK-Beiträge etc.). In der Regel wird eine jährliche Pauschale vereinbart, um den Verwaltungsaufwand für den Leasingnehmer gering zu halten.
